Każda budowa domu rodzi wiele pytań. Jest to inwestycja jedyna w swoim rodzaju, gdyż podejmujemy ją raz w życiu i wolimy uniknąć pomyłek. Kiedy jednak rodzina nagle się powiększa, albo pojawiła się okazja do kupna idealnej działki, czujemy że nie chcemy czekać na nasz wspólny dom latami, ale palimy się do tego, by wprowadzić się jak najszybciej.
Wraz ze wzrostem zainteresowania domami drewnianymi, pojawiło się na rynku wiele propozycji wykorzystujących budownictwo szkieletowe. Ono jednak wciąż rodzi pytania, gdyż jest to dla nas pewna nowość. Z jednej strony kuszą nas płatności za metr kwadratowy (w stanie surowym zamkniętym) oscylujące wokół 1000-1500 złotych, a z drugiej niepokoimy się, że dom będzie pełen wad. Na to wszystko nakładają się ogólne obawy związane z przygotowywaniem zezwoleń i dokumentacji we właściwych urzędach oraz z ukrytymi płatnościami, które na budowie wyrastają jak grzyby po deszczu. Te ostatnie są tak powszechne, że zaleca się finansowe przygotowanie na to, że budowa domu wygeneruje dodatkowe 30% kosztów.
To rzeczywiście duży problem, gdyż ceny na rynku budowlanym są w nieustającej zmianie i niestety stopniowo i systematycznie rosną. Jeśli dziś robię kalkulacje finansowe dla mojego domu, wyliczenia mogą być już nieaktualne, kiedy będę go wykańczał. Na pracownika trzeba dziś czekać i to on obecnie stawia warunki i dyktuje ceny, a już szczególnie w okolicach większych aglomeracji miejskich. Dla inwestora idealną sytuacją byłaby taka umowa z wykonawcą, która zapewniłaby mu:
- jednego wykonawcę do wszystkich prac na budowie, który odpowiadałby za ich fachowe wykonanie oraz dostawy materiałów,
- jasną i przejrzystą umowę, z góry wykonanymi wyliczeniami, które nie ulegną zmianie niezależnie od sytuacji na rynku,
- szybki postęp prac na budowie, bez przestojów, czekania na kolejne ekipy, lub dobrą pogodę,
- niskie koszty wybudowania domu,
- fachowe doradztwo dotyczące wyboru ogrzewania, ułożenia instalacji, zbierania dokumentów i in.
Choć powyższa lista wydaje się być wzięta z Baśni tysiąca i jednej nocy, w rzeczywistości takie właśnie rarytasy kuszą nas ze stron producentów domów z gotowych segmentów.
Jak wygląda proces budowlany domów z elementów i czy to pełnoprawne ciche i ciepłe budynki? Szukamy odpowiedzi na najczęstsze pytania.
Co to są prefabrykaty, jak jest zbudowany taki dom?
Prefabrykaty to gotowe przestrzenne elementy, z których składa się budynek. W zależności od technologii produkcji mogą być to najczęściej (i najtaniej) konstrukcje szkieletowe (drewniane lub stalowe) wypełnione w środku ociepleniem i z wykończonymi na gotowo ścianami – zewnętrzną i wewnętrzną w stanie surowym, deweloperskim i “pod klucz”. Inną, zyskującą popularność – metodą budowania segmentów jest wykorzystywanie keramzytobetonu – ciepłego, odpornego na działanie wilgoci, cichego i lekkiego materiału, z którego wylewa się gotowe ściany. Te następnie kotwiczy się w podłodze, poziomuje i łączy ze sobą za pomocą kotew i stalowych podpór – w przypadku keramzytu, lub metalowych łączników i specjalnych gwoździ – w konstrukcjach drewnianych. Następnie ściany są dodatkowo ocieplane i usztywniane m.in. przy użyciu okładziny zewnętrznej w przypadku domów szkieletowych. Składanie domu w całość zajmuje od tygodnia do maksymalnie dwóch w zależności od jego powierzchni.
Jakie czekają mnie formalności związane z budową domu z prefabrykatów?
Formalności i zgody wynikają z aktualnych przepisów prawa budowlanego i choć są dla nas utrapieniem i trudno w to uwierzyć, gdy biega się po urzędach, powstały dla naszego bezpieczeństwa. Ilość koniecznych dokumentów, które musimy zebrać zależy od powierzchni domu – do 35 m² będzie ich nieco mniej, bo budynek będzie budowany w oparciu o zgłoszenie chęci budowy. Znakomita większość osób, które decydują się na budowę swojego domu, wybiera jednak większe konstrukcje, oferujące przestrzeń dla całej rodziny. Takie zaś wymagają pełnego przejścia przez procedurę pozwolenia na budowę. Pocieszające jest to, że za dodatkową opłatą część firm oferuje usługę wsparcia lub wyręczenia nas w tym temacie.
Zakładając, że nasza działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo mamy korzystne warunki zabudowy i wybraliśmy już pasujący nam projekt, skompletować musimy:
- geodezyjną mapę do celów projektowych,
- prawo własności gruntu, np. akt notarialny,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- mapę sytuacyjną działki,
- warunki budowy przyłączy do sieci energetycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej,
- warunki geotechniczne dla naszej działki,
- wniosek o pozwolenie na budowę,
- 4 egzemplarze projektu domu (przeważnie są w cenie usługi),
- charakterystykę energetyczną,
- projekt instalacji,
- projekt zjazdu z drogi publicznej, jeśli jeszcze go nie ma na naszej posesji.
Komplet dokumentów składamy w miejscowym urzędzie gminy lub starostwie. Na odpowiedź czekamy 65 dni. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji, informuje się powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac oraz składa oświadczenie kierownika budowy, którym najczęściej jest ktoś z zatrudnionej firmy, o przyjęciu obowiązku kierowania pracami.
Dom segmentowy – dobry jako letniskowy, ale nie całoroczny?
To jeden z mitów, które pracują na korzyść domów murowanych. Ciągle powszechny jest stereotyp o tym, że dom murowany jest solidniejszy, a te drewniane stawiają głównie letnicy. Tymczasem niegdysiejsze domy z drewna nie mają porównania do tych, jakie buduje się dziś – z użyciem najnowocześniejszych materiałów, są o wiele cieplejsze i tańsze. W naszej świadomości funkcjonuje także wizja drewnianych domów spalonych w czasie wojny, jednak przed pożarem nie uchronią się także domy murowane i najlepiej zabezpieczymy się przed katastrofą, polecając ułożenie instalacji grzewczych i elektrycznych komuś z wysokimi kwalifikacjami oraz używając niepalnych materiałów okładzinowych. Różnica między domem sezonowym i letniskowym z technicznego punktu widzenia polega głównie na innym rodzaju fundamentów, podłączeniu (bądź nie) instalacji do budynku, ocieplenia właściwego dla naszego klimatu. Z tego względu na domy letniskowe częściej wybiera się domy z modułów – prostopadłościennych elementów tworzących całe kompletne budynki, lub pomieszczenia, ustawianych na prostych fundamentach. Prefabrykaty to najczęstszy wybór na domy rodzinne. Różnicę tę widać także w katalogach projektów gotowych domów, które producenci udostępniają na swojej stronie.
Czym różni się stan surowy zamknięty od budynku wykończonego?
Oczywiście szczegóły wykończenia budynku mogą być różne u konkretnych producentów. Najczęściej jednak dom w stanie surowym zamkniętym to budynek posadowiony na fundamentach (ocieplonych) z ocieplonymi ścianami zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz, a także z wykonaną elewacją (najczęściej przygotowaną do malowania, chyba że usługa była w cenie). Od wewnątrz ocieplenie jest przytrzymywane przez folię paroizolacyjną, bez pociągniętych instalacji, chyba że osobno za nie zapłacimy. Dom z zewnątrz jest ukończony, a więc możemy oczekiwać pełnej stolarki okiennej, parapetów, rynien, gotowego i ocieplonego dachu.
Kolejny etap, w którym producent może oddać dom, to stan deweloperski z ukończonymi posadzkami, instalacjami i okładziną z płyt kartonowo gipsowych przygotowaną do malowania. Budynek wykończony to dom w pełni wyposażony wegług specyfikacji. Najczęściej domy mają ułożone okładziny z płytek i panele, kompletne ogrzewanie, gotową kuchnię z wyposażeniem i łazienkę, a nawet umeblowanie. Z tego względu koszty wykończenia są wysokie, gdyż samo rozwiązanie ogrzewania, instalacji wodnych i elektrycznych to znaczne nakłady finansowe.
Kto zrobi instalacje i przyłącza do sieci w domu z fabryki?
Choć możemy mieć doprowadzone na naszą działkę wszelkie media, znajdują się one w jakimś miejscu, najczęściej w linii ogrodzenia, a nie w fundamencie, gotowe do podłączenia. Doprowadzenie ich do budynku leży po stronie inwestora i załatwia się je u dostawców skłądając odpowiednie wnioski przyłaczeniowe, a podłączenie do stojącego budynku bywa dodatkowo płatne – w zależności od standardu wykończenia domu.
Kto zbuduje fundamenty mojego domu z segmentów?
Najczęściej firmy działają kompleksowo i samodzielnie wykonują fundamenty pod swoje domy. To rozwiązanie bardzo dobre, gdyż ogranicza do minimum możliwość pomyłki na tym bardzo ważnym etapie budowy. Czasem opcja ta jest dodatkowo płatna, więc warto to sprawdzić podczas porównywania ofert różnych firm.
Jak przebiega budowa domu z gotowych elementów prefabrykowanych?
Przez wszystkie etapy budowy domu poprowadzi nas przedstawiciel firmy i kierownik budowy. Niemniej warto wiedzieć wcześniej, ile czasu zajmują poszczególne okresy, by przewidzieć z grubsza, kiedy wprowadzimy się do naszego domu. A są to:
- Spotkanie, wstępny wybór projektu i kosztorys,
- Organizacja pozwolenia na budowę – kilka tygodni,
- Podpisanie umowy, adaptacja projektu,
- Otrzymanie decyzji o pozwoleniu na budowę, start prac w fabryce,
- Prace fundamentowe – tydzień,
- Po ukończeniu segmentów w fabryce, montaż na działce – miesiąc, lub więcej w zależności od wielkości budynku,
- Prace wykończeniowe – kilka tygodni,
- Złożenie zawiadomienia o ukończeniu prac w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.
A co z dźwigiem na budowie, jak mam przygotować teren?
To element newralgiczny całego przedsięwzięcia, więc nie zdziwmy się, jeśli już na pierwszym spotkaniu poprosi się nas o ocenę techniczną, lub zdjęcia naszej działki. Na teren budowy będą musiały przyjechać TIR-y załadowane prefabrykatami. Najważniejszy będzie kilkudziesięciotonowy dźwig z kompetentnym operatorem, który będzie przenosił, ustawiał i poziomował ściany i strop naszego domu. To sprzęt ciężki, który musi się na działce zmieścić i przejechać bez zakopania się, więc być może okaże się konieczne utwardzenie podłoża. Z pewnością poinformuje nas o tej konieczności kierownik budowy.
A co jeśli zmieniłem zdanie już po podpisaniu umowy i chcę coś zmienić w moim domu?
Zawsze mamy możliwość domówienia do naszej umowy pewnych usług. Tak więc jeśli w międzyczasie montażu ścian w fabryce uzyskaliśmy pewność, że decydujemy się na dom w stanie deweloperskim, zamiast surowego, producent z pewnością zgodzi się na aneks do umowy. Jeśli jednak postąpimy odwrotnie, czyli zrezygnujemy z części prac, które są w trakcie wykonywania, sytuacja będzie raczej niemożliwa, dlatego lepiej, przy niepewności finansowej, podpisać umowę na mniejszy zakres usług, a następnie, w ciągu 2-3 miesięcy organizowania formalności podjąć ostateczną decyzję.
