Domy prefabrykowane i modułowe to budynki budowane w fabryce. Następnie gotowe elementy są dowożone na plac budowy w celu ich złożenia w całość. Łączy je pomysł na uproszczenie produkcji i zwiększenie nadzoru nad jakością, ale domy z modułów i prefabrykatów różnią się między sobą. Co więcej, wśród obu tych technologii także dochodzi do zróżnicowania, kiedy producenci wykorzystują inne materiały budowlane. Czym się różnią i jakie znaczenie ma to dla potencjalnego inwestora?
“Każdy dom modułowy to dom prefabrykowany, ale nie każdy dom prefabrykowany zbudowany jest z modułów.”
Prefabrykat to półprodukt; inaczej nazywamy tak kompletne, ukończone i przygotowane do zamontowania w docelowym miejscu elementy budowlane. W domach prefabrykowanych będą to więc stropy, czy ściany z zamontowanymi oknami i drzwiami, gładkie i gotowe do tapetowania, z elewacją przygotowaną do malowania. Wszystkie elementy przestrzenne przygotowywane są w fabryce w oparciu o projekt. Dzięki temu rozwiązaniu zyskuje się na czasie, gdyż domy wznoszone są znacznie szybciej, niż ma to miejsce w przypadku wybrania metody murowanej, ale również ma się pewność fachowego wykonania podzespołów, montowanych na taśmie, pod dyktando kierownika budowy, z zachowaniem precyzji co do milimetra i bez ryzyka opóźnień, czy zawilgoceń wywołanych nieprzewidywalną pogodą.
Wolność projektowa domów prefabrykowanych
By zbudować dom z prefabrykatów możemy wybrać jeden z projektów, jakie oferuje firma. Z pewnością będziemy mieli wówczas pewność, że dom będzie miał stosunkowo niską cenę, gdyż producent nie będzie zmuszony wprowadzać zmian na produkcji. Zawsze mamy jednak możliwość ingerencji w pewne elementy układu wnętrz, które mogą nam nie odpowiadać, szczególnie gdy dotyczy to kosmetyki – przesunięcia ścian działowych, czy innego koloru okładziny na dachu. Jeśli nie odpowiada nam żaden projekt, ale z różnych względów jesteśmy zdecydowani, że dom ma powstać w oparciu o tę technikę budowlaną, nie ma obaw – każdy architekt może zaadoptować nasz wymarzony koncept tak, by dom mógł powstać w trzy miesiące. Z oczywistych względów taki dom może być jednak droższy z powodu zmian na produkcji, konieczności zaangażowania architekta adaptacyjnego, czy też np. z powodu wyzwań konstrukcyjnych, jakie nasz nowy dom postawił przed producentem.
Ewolucja w stronę keramzytobetonu
Cena domu z prefabrykatów może być różna, a to dlatego, że część firm bazuje na technologii szkieletowej, a część poszukuje innych rozwiązań. Dlaczego? Gdyż okazuje się, że choć domy drewniane sprawdziły się w najtrudniejszych warunkach zim skandynawskich, w naszym kraju wielu wciąż obawia się, że są to domy niesolidne, a w każdym razie nie tak długowieczne, jak porządny dom murowany. Niedowiarków jest jednak coraz mniej i budownictwo drewniane wciąż się rozwija, a firm oferujących swe kompleksowe usługi przybywa, co więcej nawet się przebranżowują, gdyż wszyscy dostrzegają plusy pracy w wygodnych i kontrolowanych warunkach na hali. Domy z drewna trafiają dziś w rozmaite gusta, gdyż nie brak na rynku ofert klasycznych, a nawet utrzymanych w staropolskiej stylistyce z zachowaniem proporcji sprzed wieków. Znajdziemy też takie domy z prefabrykatów szkieletowych, o których nie powiedzielibyśmy, że są drewniane, dzięki zewnętrznemu ociepleniu i otynkowaniu. Jak grzyby po deszczu wyrastają domy nowoczesne o prostych formach i futurystycznym wyglądzie, za którym idą również energooszczędne i pasywne rozwiązania grzewcze. Takie domy najczęściej są budynkami o konstrukcji szkieletowej – niezwykle ciepłe i ciche dzięki zastosowaniu ocieplenia z wełny mineralnej lub szklanej i folii wiatroizolacyjnej.
Nie da się jednak zapomnieć o tym, że ok. 90% domów, które wznosi się w naszym kraju to domy murowane. Zatem konieczny był pomysł na taką technologię, która zadowoli konsumenta i tak powstał szczególny typ domów z prefabrykowanych ścian keramzytowych (domy z keramzytu). Keramzyt to rewelacyjny materiał budowlany – jest ciepły i lekki, niepalny i odporny na działanie wilgoci – procesy gnilne, a w dodatku cichy. Dzięki tym cechom okazał się świetnym materiałem do produkcji gotowych elementów domów.
Jednocześnie drożej i taniej
Szacunki cenowe, z jakimi możemy się spotkać w internecie mogą wprowadzić niemało zamętu w nasze kalkulacje. Z jednej strony słyszymy, że domy szkieletowe są tańsze od tradycyjnych, ale z kolei keramzytobeton uchodzi za droższy o 30% od najtańszego domu murowanego budowanego metodą ekonomiczną. Sytuacja jest o wiele bardziej skomplikowana, gdyż firmy – oferując domy kompleksowo, nie oddają budynków w stanie surowym otwartym, lecz najczęściej domy gotowe do zamieszkania. Najlepiej więc zrobimy, jeśli porównamy oferty budynków o podobnym metrażu i policzymy co dostajemy za nasze pieniądze. Okazuje się, że domy z keramzytu mogą mieć porównywalną cenę do domów szkieletowych, a te z kolei nie różnią się bardzo od murowanych. Różnica polega na tym, że tu płacimy często za budynek w stanie deweloperskim, w którym mogą być: gotowe podłączone media, ściany przygotowane do malowania, kompletne ogrzewanie – wszystkie te w/w elementy generują ogromne koszty, o których nie wolno zapomnieć.
A ile droższy jest keramzyt od szkieletu? Najlepiej zrobimy porównując konkretne domy, np.:
- Dom Max 83 m2, za cenę 189 000 zł brutto + dodatkowo płatny montaż, ze wszystkimi instalacjami, kompletnym ogrzewaniem, gotową stolarką, wykończonymi ścianami i kompletną elewacją i dachem z orynnowaniem, dający możliwość adaptacji poddasza na cele mieszkalne w dalszej perspektywie, brak informacji o fundamencie w cenie usługi,
- Abakon 2009 SE Regular 83,67 m2, w cenie 218 700 zł brutto z wykonaniem fundamentu i częściowego drenażu, kompletnym dachem z orynnowaniem, ociepleniem i otynkowaniem elewacji, instalacją elektryczną i wod-kan, stolarką okienną, montaż i szpachlowanie w cenie usługi.
Nawet jeśli przyjąć, że inwestor wyda dodatkowo do 20 tys. zł na wykonanie fundamentów i kilka tysięcy na montaż, zapłaci mniej za dom szkieletowy, ale z drugiej strony przy wielkości kwoty, różnica przestaje mieć decydujące znaczenie. Nie należy również zapominać, że obydwie oferty dotyczą domów przywożonych na naszą posesję i stawianych w ciągu kilku miesięcy, doprowadzanych do stanu, w którym po kilku pracach wykończeniowych można się wprowadzać w cenie zbliżonej do 200 tys. zł.
Domy modułowe z drewna lub starych kontenerów
Moduł to gotowy prostopadłościenny element konstrukcyjny domu, budowany na wzór kontenerów morskich, a więc możliwy do przetransportowania w całości w dowolne miejsce. Moduły można łączyć i budować z nich budynki piętrowe, lub przestronne parterowe domy. Można też poszczególne moduły adaptować na cele mieszkalne i tworzyć z nich niewielkie domki mobilne. W przeciwieństwie do prefabrykatów, w tej technologii mamy do czynienia z gotowymi, zbudowanymi w fabryce pomieszczeniami z posadzką i sufitem. Stopień wykończenia domów budowanych w tej technologii może być kompletny, a to znaczy, że na pierwszym spotkaniu możemy wybrać kolor ścian i rodzaj płytek, fronty mebli i kształt lampy i wszystko to przyjedzie na naszą działkę gotowe do wprowadzenia się. Dzięki temu, że moduły to sztywne i stabilne prostopadłościenne konstrukcje, fundamenty pod dom nie muszą być tak masywne, jak to ma miejsce w przypadku tradycyjnych domów, dużo szybciej też montuje się je na placu budowy. Domy składające się z 2-3 modułów to 2 dni pracy, większe do tygodnia. Ten system budowy ma też pewne ograniczenia, a wynikają one właśnie z faktu, że tworzymy moduły.
Ich historia zaczęła się, gdy postanowiono poeksperymentować ze starymi metalowymi kontenerami morskimi. Okazało się, że po ociepleniu i zaizolowaniu ścian, zrobieniu otworów okiennych miejsca te można zaadaptować na całkiem przyjemne domki letniskowe, a jeśli połączyć dwa moduły ze sobą, powstają całkiem przestronne pomieszczenia. Jednak moduły trzeba jakoś przewieźć na docelowe miejsce, a rozmiar kontenerów ustanowił pewien standard w dopuszczalnej szerokości pojazdów na drodze. Co z tego wynika? Że nie mamy w przypadku tej technologii takiej wolności projektowania i dobierania projektu do naszych gustów, jak to miało miejsce w domach prefabrykowanych. Nie zaadaptujemy każdego domu do technologii modułowej, bo wymiary naczepy TIR-a ustanawiają granice. Nie znaczy to, że dziś domy modułowe są ograniczone do dziewięcio metrowych prostopadłościanów z płaskimi dachami. Domy modułowe również się zmieniają i dziś możemy zamówić zarówno dom nowoczesny parterowy, jak i piętrowy tradycyjny budynek rodzinny. Największym powodzeniem cieszą się konstrukcje z dwuspadowym dachem ze względu na ich skandynawski design oraz powszechnie panujące zapisy o dachach dwuspadowych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Odejście od kontenerów morskich nastąpiło, gdy zamiast tworzyć szkielet drewniany wewnątrz przestrzeni kontenera (by wzmocnić i ocieplić ściany), ktoś postanowił bazować na samym tylko drewnie, wzorem budownictwa skandynawskiego. Dzięki odchudzeniu modułów z metalu, zyskaliśmy nieco powierzchni użytkowej oraz mogliśmy wyciągnąć nowo powstające domy w górę (standardowa wysokość kontenera to 2,8 m). Dziś nie wszystkie moduły mają takie same rozmiary i czasem ich transport wymaga użycia specjalnego sprzętu. To pięta achillesowa prefabrykatów w ogóle. Nie da się zbudować domu w tej technologii jeśli nie zapewni się odpowiedniego dojazdu na plac budowy, utwardzonej nawierzchni, w której maszyny się nie zakopią oraz miejsca wokół domu na operowanie dźwigu. Dlatego zanim podejmiemy poszukiwania, upewnijmy się, że w przypadku naszej lokalizacji będzie to możliwe.
Nie ma wątpliwości, że znakomita większość realizacji w tej technologii to domy do 35 m2 stawiane w oparciu o zgłoszenie planu budowy. Taka opcja łączy w sobie wszystkie zalety domów modułowych, czyli niski koszt budowy (średnio 2 tys. zł za m2 ), bezobsługową budowę “pod klucz” oraz mobilność. Skoro bowiem mój dom mógł na naczepie TIR-a do mnie przyjechać, może równie dobrze wraz ze mną podróżować, jeśli konieczność losu zmusi mnie do przeprowadzki, albo mogę sprzedać go, a dźwig zabierze konstrukcję z mojej posesji pozostawiając jedynie bloczki fundamentowe. To sprawia, że budownictwo modułowe jest gratką dla przedsiębiorców. Można w krótkim czasie zorganizować punkt sprzedaży nieruchomości, bar na plaży, biuro na budowie, albo stylowy domek pod wynajem – ogranicza nas tylko wyobraźnia.
