Planujesz wybudować niewielki dom wakacyjny? Marzy Ci się lokalizacja wśród zieleni, ale nie wiesz, co będziesz mógł postawić na działce leśnej, albo rolnej? Liczysz na to, że będzie niedrogi i drewniany, by współgrał z otaczającą go naturą, ale jednocześnie nie znosisz jarmarcznej stylistyki i chcesz, żeby dom odzwierciedlał Twoje upodobania. A nade wszystko chcesz użytkować go nie tylko w wakacje, ale przez cały rok, bo dla Ciebie sezon to także grzybobranie w październiku i narty w grudniu.
W takim razie po prostu szukasz domu modułowego o konstrukcji szkieletowej. Domy z prefabrykatów są obecnie najtańszą dostępną technologią, a wobec ich rosnącej popularności, powstają głównie projekty utrzymane w skandynawskiej prostocie i nowoczesnej stylistyce. Budynki z prefabrykatów są z zasady bardzo ciepłe i przy zachowaniu wytycznych charakterystycznych dla domów energooszczędnych, do ich ogrzania wystarczy niewielkie źródło ogrzewania – wolnostojący piecyk, albo grzejnik elektryczny.
Szczęśliwie od 2015 roku, czyli od czasu nowelizacji w Ustawie o prawie budowlanym, bardzo uprościła się procedura stawiania niewielkich domów o powierzchni użytkowej do 35 m2 . Otwarta furtka dla takich inwestycji sprawiła, że projekty posypały się lawinowo i dziś mamy ogromny wybór domów, których łączna powierzchnia użytkowa nie będzie przekraczać tej, wyznaczonej przez prawo.
Jak wybrać działkę pod dom całoroczny z modułów?
Kwestia wybrania domu z prefabrykatów narzuca jedną tylko wytyczną dla naszej przyszłej działki. Konieczność zapewnienia możliwości dojazdu dla samochodu z modułami i dźwigu. Na szczęście większość działek ma dobry dojazd, ale jeśli nasza znajduje się przy polnej piaszczystej drodze, albo w lesie, cóż, warto zawczasu upewnić się, że nie będzie z tym problemu. Każdy trzeźwo myślący producent domów całorocznych już podczas pierwszej z nami rozmowy zechce ustalić tę ważką kwestię, bo bez niej cała inwestycja się po prostu nie odbędzie.
Drugą sprawą jest odpowiedni wybór działki pod względem jej przeznaczenia. Część informacji o posesji możemy znaleźć w internecie, np. tu na internetowej mapie Geoportalu, gdzie po uiszczeniu opłaty możemy uzyskać numer Księgi Wieczystej interesującej nas posesji. Zaopatrzeni w szczegóły możemy udać się do gminy (warto wcześniej sprawdzić, czy nie jest opublikowany na stronie internetowej, bo kosztuje od 30 do 50 zł) i tam poprosić o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej posesji. Czeka się na niego różnie – od tygodnia do miesiąca. Nie musimy być jej właścicielami, by go otrzymać. Właściwie warto się o wypis postarać, zanim zdecydujemy się na kupno działki, by nie nabywać kota w worku. Dlaczego? Może się bowiem okazać, że na danym terenie domu postawić nie możemy, albo dlatego, że jest to teren chronionego krajobrazu, albo że to działka rolna i prawo do budowy na niej przysługuje tylko rolnikowi. Jeżeli na danym obszarze nie ma ustalonego MPZP, koniecznie musimy wystąpić o warunki zabudowy na danej posesji – nasz trud się nie zmarnuje, gdyż podczas załatwiania zgłoszenia budowy również będą potrzebne. Jeśli mamy odpowiedni wniosek, po wypełnieniu możemy wysłać go pocztą na adres urzędu gminy. Z WZ wyczytamy, jaki dom i gdzie dokładnie możemy postawić. Może się okazać, że nasz pierwotny plan będzie musiał ulec zmianie. Oczywiście zawsze możemy złożyć wniosek do przedstawiciela organu władzy w gminie, na terenie której leży posesja, czyli wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta. W nim możemy postulować o zmianę z MPZP, albo WZ i cierpliwie czekać na wynik obrad nad naszym podaniem, ale nie zawsze przynosi to oczekiwany efekt.
Dlatego zawsze bezpieczniej jest znaleźć taki teren, na którym przewidziana jest zabudowa mieszkaniowo-rekreacyjna. Wówczas możemy postawić wymarzony dom i będziemy mieli wolność zadecydowania, czy ma spełniać wymogi domu całorocznego, a więc mieć przyłączone media, instalacje wodne, odpowiednie fundamenty, czy też być ich pozbawionym, a więc tańszym w budowie. W miejscu przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną nie będziemy mieli takiej wolności i będziemy zobligowani do postawienia domu całorocznego. Która opcja jest lepsza? Możemy mieć dom, który pod względem technicznym nie różni się od domu użytkowanego przez okrągły rok, ale figuruje jako zabudowa letniskowa. W efekcie będziemy płacić wyższe podatki, a dom, który kiedyś będziemy sprzedawać będzie “tylko” rekreacyjny. Jeśli więc i tak planujemy wykończyć dom z podłączeniem mediów, lepiej postarać się od razu o pozwolenie na budowę domu całorocznego, jednak ze względu na zapisy w MPZP czasem może być to niemożliwe.
Jak wybór domu całorocznego zamiast letniskowego wpływa na koszt jego produkcji? Nie ma jednego standardu w ofertach producentów domów modułowych. Najczęściej jednak spotkamy się z dwiema możliwościami ocieplenia budynku: jedną dedykowaną “letniakom” i grubszą dla domów całorocznych. Ta opcja będzie oczywiście nieco droższa, gdyż zapłacimy za inny materiał ociepleniowy. Również podczas instalacji i montażu przyjdzie nam wyłożyć nieco więcej pieniędzy, co wynika bezpośrednio z prowadzenia w ścianach rur i elektryki. Ostatecznie, jeśli nie możemy się zdecydować, czy warto dopłacać, czy nie, możemy zamówić dom w stanie surowym, nawet nieocieplonym. Wówczas na plac budowy przyjadą moduły, a my sami zadecydujemy o grubości ocieplenia, poprowadzeniu elektryki i hydrauliki. To oczywiście opcja dla majsterkowiczów, gdyż wielką przewagą całorocznych domów drewnianych z prefabrykatów jest to, że montowane w całość są na terenie fabryki, a my wybieramy tylko elementy stylistyczne, które dyktuje nam gust.
Ważny jest dobry projekt domu
Z punktu widzenia użytkownika dozwolone 35 m2 powierzchni użytkowej może się wydawać być znikomą ilością, jednak okazuje się, że biura projektowe mając do dyspozycji prostopadłościenny kształt modułów i ograniczoną przestrzeń tworzą naprawdę ciekawe projekty. Domy, które dzięki temu powstają mają różnoraki układ pomieszczeń, z otwartą przestrzenią, lub z podziałem na pokoje, z płaskim dachem, na którym umieszczone jest patio, albo z dachem dwuspadowym, dzięki któremu otrzymujemy dodatkową powierzchnię mieszkalną na antresoli (dzięki możliwości adaptacji strychu w świetle prawa nie wliczanego do powierzchni użytkowej). tTylko od naszych upodobań zależy, czy zdecydujemy się na powierzchnię otwartą z odizolowaną jedynie łazienką i przestronnym tarasem (układ modułów w kształcie litery L), czy też ograniczymy salon, by zyskać na parterze miejsce na prywatną sypialnię z dodatkowym wyjściem na taras (układ w kształcie litery Z), czy też zbudujemy dom z pojedyńczego modułu prostokątnego i modułu dachowego dającego otwartą przestrzeń nad salonem i antresolę. W każdym z tych przypadków z łatwością uzyskamy energooszczędny dom całoroczny.
Dla milczącej zgody starosty znaczenie mają metry
Domek modułowy bez pozwolenia nie oznacza, że unikniemy spaceru do urzędu. Obowiązują nas bowiem procedury zgłoszenia budowy, czyli złożenia wniosku, w którym określimy rodzaj prac, termin startu budowy, załączymy 4 egzemplarze projektu wraz ze wszystkimi uzgodnieniami i pozwoleniami oraz dołączymy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Na tym etapie starania się o zgodę na prace budowlane, warto podjąć współpracę z konkretną firmą budowlaną. Wówczas możemy liczyć, że wykonawca podpowie nam, jakie dokumenty załączyć i udostępni gratis projekt domu. Ważne, byśmy podczas planowania jego rozmieszczenia na działce wzięli pod uwagę wytyczne z MPZP, lub warunków zabudowy, gdyż ich nieuwzględnienie będzie prowadzić do braku zgody. Jeśli przygotowaliśmy się solidnie, nie będzie ryzyka, że po dłuższym oczekiwaniu dostajemy pismo o dosłanie dodatkowej dokumentacji. To oczywiście wydłuży oczekiwanie, bo czas trzeba będzie liczyć od zera. Zawsze warto więc zapytać w urzędzie, czy materiały są kompletne. Po trzydziestu dniach oczekiwania następuje tzw. milcząca zgoda, a więc nie wniesiono sprzeciwu i możemy stawiać dom.
Lepiej nie robić “samowolki”
Budowa domu bez pozwolenia na budowę, czy bez zgłoszenia budowy, a także rozbudowa domu, który zgłaszano wcześniej, ale teraz powiększa się tak, iż przekracza 35 m2 powierzchni użytkowej bez wystąpienia o pozwolenie na budowę, to samowola budowlana. Może się tak zdarzyć, że nie zostanie wykryta przez kilka lat, ale jeżeli organ nadzoru budowlanego dostrzeże ją np. podczas aktualizowania map, albo zostanie o niej poinformowany, wówczas budowlanego Sobiepana, czekają ciężkie chwile. W najlepszym wypadku, jeśli budowla nie jest w sprzeczności w MPZP, lub WZ dla danego obszaru, pozytywnie przejdzie się ekspertyzę techniczną i przedłoży komplet wymaganych dokumentów, można przejść procedurę legalizacji samowoli budowlanej. Liczyć się trzeba również karą finansową, dla budynków o powierzchni do 35 m2 wynosić ona może ok. 5 tys. zł. Jeśli budynek można doprowadzić do stanu, w którym będzie można przeprowadzić amnestię budowlaną, zostanie to podkreślone. W przeciwnym razie nakazana zostanie rozbiórka, a następnie i tak będzie trzeba uiścić karę. Nie jest to więc rozsądne postępowanie, o czym z pewnością poinformuje nas przedstawiciel firmy produkującej domy modułowe, gdyż jedną z pierwszych rzeczy, o które nas spyta będą wytyczne z warunków zabudowy i nasze postępy załatwiania spraw w urzędzie.
